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最近，楼市再次成为社会热议的焦点。据称，近期楼市的“粮仓”似乎又满了，引发了人们的广泛关注。在过去的10天内，高层领导已经进行了第3次表态，意味着对楼市的问题已经引起了重视。另外，市场还将面临着1.46万亿的考验，这将是对楼市经济发展的一次重要检验。 这一系列动态正在引发人们对楼市的关注和担忧。随着高层领导的表态和市场的考验，人们对楼市未来的走向充满了期待和疑虑。楼市的健康发展一直是社会关注的焦点之一，希望通过相关部门的努力和市场的检验，能够为楼市的稳定发展保驾护航。
文 UC资讯平台 作者：蓝白观楼市
有人说，房地产是实体经济，盖房子要用到钢筋、水泥、工程机械、交房后要用到建材五金、家具、家电。
这话听起来有道理，但有一点没有考虑到：房地产，本质是靠资金驱动的高杠杆行业。
上述其他行业，表面上都跟盖房子有关，但这些行业并没有像房企一样，经营中采取预售制、银行贷款、土地抵押，极度依赖融资。
融资，就是房地产的“生命线”，也是楼市的“粮仓”，没了银行贷款，信托渠道，公司债等方式，房子肯定盖不起来。
但是，从中至今，房企的这个“粮仓”储备一直在下降，贷款不断收紧，投向房地产的信托额度也持续减少，地产商发行公司债的票面利率越来越高，随之而来的，是开发商破产家数创出了历史记录，达到了525家。
更何况，经历了近期特殊事件的影响，一月份TOP100房企销售额下降幅度达500多亿元，10多个城市叫停了土拍，340亿的土地收入也“不见踪影”，遭遇“断粮”的房地产，处境愈发艰难了。
不过，10天内，高层第3次表态，预示着楼市的“粮仓”又要满了。
2月10日，据上海证券报报道，中国人民银行副行长、外汇局局长潘功胜，银保监会副主席周亮参加发布会，并就市场关注的金融市场、实体经济，以及货币政策、监管政策将如何操作进行回应。
发布会中，有一个重要表态，是这样说的，内容如下。
在回应中期借贷便利(MLF)利率及贷款市场报价利率(LPR)会否下调的问题时，潘功胜表示，金融市场、货币市场利率变化会影响LPR预期，现在市场预期下次MLF操作的中标利率和2月20日公布的LPR利率较大概率会下行。
同时，金融市场、货币市场利率和预期的LPR利率，对商业银行贷款定价具有很强的指导性和方向性。
这段话该如何解读?
1，本月LPR下调是大概率事件。
在去年10月份实行LPR报价机制后，与基准利率不同的是，LPR每个月都会变动，也就是说，只要LPR下降，就能起到降息、降低资金成本的效果。
但是，从11月、12月到今年1月份，连续3个月时间，LPR的报价都没有下降，市场里的资金依然比较紧张。
注意看此次央行的表态：“市场预期本月会下行”，虽然没有说成“大白话”，但意思已经很明显了，静静等待2月20号就好。
2，房贷利率也可能会继续回落。
LPR降了，影响最大的是什么?当然是房贷利率。
最新的报价是1月20号的4.8%，按照规定，首套房利率不应该低于4.8%，二套房要加到60个基点以上。
显然，LPR越低，各个城市银行所执行的房贷利率也就越低。
数据显示，1月全国首套房贷款平均利率5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP;二套房贷款平均利率5.82%，环比下降2BP，为5年期LPR加点102BP。当月有20个城市首套房贷利率环比下调，其中4个一线城市悉数下降。
注意，这是在LPR报价连续三个月没有下降的情况下，20个城市出现了房贷利率环比下降，假如本月20号LPR报价如期下调，就意味着购房成本会进一步下降。
之所以说是高层的第3次表态，是因为10天时间内，央行、银保监会等多个部门都先后发声，稳定楼市情绪。
第一次是在2月1日，央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发了通知，内容包括五部分，共30条措施，重点提出要加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕。
第二次是在2月3日，央行官网宣布，为维护特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2月3日，人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
这3次表态，虽然侧重点不同，手段不一样，既有政策方向性的引导，也有具体的资金面宽松措施，但对楼市来说，无异于“久旱逢甘霖”。
尤其在当下这个阶段，开发商的房子卖不出去，没了销售回款，就只能靠银行贷款、降低利率“活下去”了。
尽管房地产短期内可以“喘一口气”了，未来依然有1.46万亿的“考验”。
根据平安证券研究所测算，房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期
6544亿元，合计约1.46万亿元，较实际到期值增长19.4%。
这1.46万亿中，2月到期金额为672亿，占全年比重为4.6%，3月到期金额环比增84.7%至1240亿，且呈逐月上升趋势，7月到期值达到峰值1490亿。
也就是说，对房地产行业来说，2-3月份的资金压力最小，随后逐步上升，到今年7月份，也就是5个月以后，债务会达到近1500亿的峰值。
要知道，境内+海外的债券到期额度达到了8000亿的规模，这些钱是要用真金白银来偿还的。房地产信托的6500亿资金，这些钱到期后，客户们是要赎回的。
对开发商来说，只要售楼部不开放，只要工地不开工，每一天都是煎熬，1.46万亿犹如一座大山一般，在楼市的头上“悬着”。
换个角度来说，高层对楼市的连续表态，对无房者是一种利好。
一方面，买房成本实实在在降低了。
房企能否活下去，看的是融资这个“粮仓”，而对无房者来说，房贷利率就相当于“粮食”。
一旦本月LPR报价下降，首套房利率极有可能出现三连降的局面，各城市加基点的幅度也会降低，刚需族买房的话可以省掉一笔利息。
当然，对多套房投机客来说，依然是调控重点遏制的群体，购房成本会居高不下，这一点不要抱幻想。
另一方面，降价的房源、打折的特价房、卖不出去的二手房会增多。
即便地产商能够获得银行贷款、公司债等资金“救济”，也只是缓解短期压力罢了，真正能纾解房地产燃眉之急的，是把房子卖出去，唯有销售回款，才是解决问题的办法。
一旦未来楼市销售恢复正常，各地售楼部再次开放时，大量积压的新房、二手房，必然会以降价促销的手段，来回笼房企的现金流。
这对无房刚需者来说是一个“捡漏”的机会。不过，有一点需要明确：经历了这次风波，人们应该明白，对一般家庭来说，房子1-2套够住就好，假如收入有盈余，最好多存些现金，以备不时之需，在突发事件面前，多余的房子与钢筋水泥没有任何区别。
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