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最近各大地产代理机构数据机构纷纷发布了济南楼市上半年的数据盘点，本篇文章借这个机会，算是简单总结一下上半年的济南楼市情况，以及对洋楼记上半年的预测文章里的观点进行回顾，希望能给各位波诡云谲的市场环境下一丝明悟。
其实在我之前的文章中提过类似的预测，大言不惭的说，基本上都中标了，如果你没看过可以自行翻阅公众号历史文章。
上半年的整体走势，我在4月份疫情刚结束的时候写了一篇文章，已经简单说过了上半年跌，下半年温和上涨，从上半年的数据和7月份的数据上上看已经验证了。
对天桥槐荫两个盘进行了简单预测，地平的价格区间基本在预测范围内，中梁报价13500，我讲是有压力的，现在对外释放价格在12000多左右，另外写了个关于精装房外地政策与济南政策的对比，前半个月济南市出台了精装房验房的政策。
所以，我认为市场是可以预测的，3-5年不好说，但是365天之内，预测大体的走势还是问题不大的，前提是你要有全局的眼光，更要明白某些政策出台的深意，遇到事情多思考，不要抱有固有的思维考虑问题。
在知乎上和今日头条上写文章很多人在评价中张口就来，过去我还有些气愤，但是现在我感觉到非常悲哀……
绝大多数买房者只是以自己的内心感受和主观判断作为依据，稍微有点思考能力的朋友，在房天下等电商网站上扒拉出点开发商的对外报价作为走势依据，这种行为属于完全是被忽悠了（因为你们完全不知道电商网站的报价是怎么来的……），看来信息不对称的现象比比皆是。
本文参考了多个上半年市场数据报告，因统计口径统一，绝大多数是贝壳新房的数据，线上有网站，线下有中介，数据是能经受考验的。
1。土地远比原来难卖，考验供地技巧的时刻到了
5月济南市2020年度供地计划公布，其中计划供应城镇住宅用地623.29公顷，商业服务用地201.11公顷；目前供地进程不足一半。除了供应与成交双双下滑外，土地价格也略显低迷，其中93%的地块是底价成交，溢价率相对高的仁恒拿下的高新轻骑地块与新城拿下的经十一路地块，其他的地块乏善可陈。
部分地块出现流拍降价的现象。我认为政府完成2020年既定的供地指标，难度很大；所以怎么供，往哪供很关键，洋楼认为下半年会出现大把插花地块，类似电建洺悦府、山钢鸿悦华府此类的老城区地块，继续向新城区供地，现在的开发商大概率要头痛。
2。房子比2019年好卖了
从供应和成交量上看，2020年上半年供应量与成交均有所下滑，但下滑量不大，由于今年疫情影响，相当于3个月接近完成19年上半年的成交，成交上有所起色，供求比进一步平衡，从19年上半年1人对应1.4套房源逐步平衡至1人对应1.14套房源；但后续的库存仍然处于中位，大概需要18个月。
3。纯看数据，房价涨了，但实际上是稳
成交价格有所抬升，这套报告中写的“贯彻政府房住不炒”原因我并不认同，洋楼认为基于以下几个方面：
一、高价改善楼盘着实卖得不错，银丰玖熙城、金茂府、大华紫郡、中海天钻、绿地御山府每次开盘都可以去化七八十；
二、从五月份开始，济南新面市了大量的老城区楼盘，远洋万合府、阳光100五期、中海国社、集美天悦、明湖北的盘，本身定价就不低，变相的抬升价格；
三、部分楼盘改大忽悠了，对外销售的价格却与宣传的价格不相符，或者部分楼盘将车位储藏间作为赠送，虽然在单纯的“价”上没有变化甚至上升，实际上明升暗降。
4。二手房的确比原来好卖了
二手房的销售周期，从疫情期间3个月无人问津，到现在基本维持在一个月的销售周期。买二手房的朋友应该有所了解，现在议价空间没有之前这么大，根据数据统计，从最高6%的调价幅度，调整到现在的3%，86%的客户都有调价的举动。另根据部分朋友反馈，历下区市中区的学区型房源可挑选的余地变小，应该是有部分等房价跌到快死，但是又着急孩子上学的朋友跑步入场了。
5。新房比二手房好卖
成交比值是1.6套新房对应一套二手房，除了因为新房对比二手房价格优势明显外，现在中介渠道的精力多数集中在新房，毕竟相比二手房，中介只需要把客户领到售楼处，置业顾问介绍、手续营销中心办，自己在中介加油站安稳喝茶即可。
6。二手房的的面积成交越来越大
2019年二手房成交的面积为85㎡，也就是两室户型，比较典型的就是高新区的盛世花城、中齐未来城的老式两室，但2020年二手房成交面积则上调至90㎡，也就是说选择95平以上的三室房源的客户越来越多，如果有买卖二手房的朋友不妨考虑一下这个问题，毕竟小面积可能越来越难转手，另外买新房的朋友，我建议在条件允许的前提下，选择120平上下的房源一步到位，这会大大延缓你换房的频率。
7。供应量越大，成交越多
不用纠结于片区是否能够发展起来，不管是前几年西客站片区、汉峪片区、还是现在的唐冶片区、新东站片区、雪山片区，供应往往与成交相对应，不用担心XX片区会成为睡城，从这几年的数据来看，济南市每年10万户籍人口的增长，撑起来现在不算大的盘子没什么问题。洋楼实地探访，许多当年我都看到很多炒房客进入的楼盘，实际的亮灯率居住率超乎想象。这件事对购房者相对友好，供应越大=成交越多=成型越快，警惕那些供应量小且房价处于低位的区域。
/数据来源于贝壳半年报
/唐冶绿地城入住情况实拍
8。改善房与刚需房越来越不像一个物种
从房源来看，改善房与刚需房的分化越来越严重。前文已经说过了整体的成交走势是下滑的，刚需实际的成交价格是走低的，但现实情况是，济南市均价2万块以上的房源比19年同期成交多2成，改善房的走势是稳中有进的。下半年即将推出了鲁能4期洋房地块，据我了解，价格不但不低甚至有所抬升……以及唐冶部分叠拼、万科大都会，价格上并没有太多向下波动的空间，甚至在产品上进行了升级。毕竟改善的朋友并不在乎多花几十万，让生活更加舒适一点。
/数据来源于克尔瑞
9。只有算账算的过来的公寓才能热销
盘点一下榜单上销售不错的公寓，要么降价（西边的恒大），要么地段优越（东边的华润），洋楼认为绝大多数的公寓依然算不回来账，只适合那些有闲钱长期持有收租的朋友，公寓库存量依然巨大，在大把大把的垃圾股中怎么选到白马股很关键。
10。商务办公类、商铺类慎入
把现在市面上所有的写字楼去化干净，需要57个月，如果你想把现在所有的商铺去化干净同样需要57个月。更为讽刺的是，写字楼榜单第一名居然是主打居住的大华龙悦；商铺早已不是那个一铺养三代的绝佳投资品了，商铺投资比较复杂，没有特殊的眼光一样需要慎重。
/数据来源于贝壳半年报
