现阶段的楼市政策已经很明确了。
不打压、也不刺激；没有显著的利好，但也没有利空。最大的利好可能就隐藏于“因城施策”之中。
接下来，各个城市会继续探索楼市松绑之路，只要不触碰底线，可能都OK。
01
今年受疫情影响，经济环境比较特殊，所以定调楼市不能脱离开货币政策。
政府工作报告中也提到：
稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。
“降准降息，推动利率持续下行”，这句话大家都体会到了，5年期LPR利率已经降到4.65%，预计今年还将持续下降。
天津已经有部分银行首套房贷利率可以做到LPR不加基点了，这是大趋势，对楼市也是利好。
“引导广义货币供应量增速明显高于去年”这句话是重点。
2019年M2增速为8.7%，今年肯定要大于这个数字。
4月M2增速已达到11.1%，这是从2017年3月以来，时隔3年之后，重新突破10%大关。
毫无疑问，今年的放水力度将显著高于过去3年。
房地产周期的两条腿是货币和政策。
现在M2增长重回10%，这已经“官宣”，只是楼市政策还没有突破。
如今我们看到的楼市是：左手哗哗放水，右手“冷淡”房地产。
其实相比于2018、2019年，2020年的楼市基本面已经宽松太多了。
很多人明白这其中的逻辑，所以地王频出、楼市回暖、豪宅售罄……
02
不说南方城市，就看距离天津最近的一线城市——北京。
5月北京二手房实际成交量高达2.1万套，达到2017年调控后的最高点，甚至出现了单日网签1000套的成交量。
新房方面，北京5月网签4172套，这是近10个月来的最高值。
连北京这种信贷政策如此严格的一线城市，楼市都热起来了，证明市场真的有了变化。
每一轮行情都如此，一线城市传导到强二线城市，核心地段房产最先启动。
天津作为强二线城市，一般滞后一线城市半年的时间，但现在核心地段市场已经有了反应。
我们统计过，疫情之后，天津楼市哪些区域恢复能力最强。
市内六区中南开区排名第一，成交量比较好的是主打改善的南开宸院。
这足以证明南开区楼市韧性十足，在这一波行情中最先恢复。
再来看今年一季度的新房成交均价。
一季度受到疫情影响，很多区域、楼盘基本休克，这个时候房价还能出现涨幅的，那一定是王者。
武清区第一，南开区第二，与后面的河北区、东丽区等拉开了很大的差距。
再一次验证了南开区在楼市的刚性地位。
二手房同样表现不俗。
根据贝壳找房数据，4月成交最高的就是南开区，为593套。
一方面新天津人愿意落户南开区；另一方面，南开区确实新房供应少，很多人不得已转向二手房市场。
双剑合璧，助推了二手房也热度不减。
03
的确，很多人在这一阶段开始回归市区，关注核心地段的房产。
为什么南开区最先起势了呢？最关键的，土地太稀缺。
2019年市区仅出让了7宗宅地，只有1宗位于南开区；2020年1-5月全市出让了42宗宅地，市区仅有4宗，全部位于河西区和河东区。
也就是说，南开区自从去年融创摘得奥体板块一宗宅地，也就是现在的南开宸院以后，就一直“无缘土拍市场”。
在《天津市2020年城市经营性土地供应招商地块》中,南开区只亮相了泽川路B、C地块，其余位置都“按兵不动”。
土地供应量少，新房供应量也少，反映到未来二手房市场上，次新房也少。
但是想回流市区的人越来越多，物以稀为贵，现阶段最应配置的就是市区房产，特别是南开区的。
从数据来看，确实很多人都在抓这波机会。
但是在南开区选新房不那么容易。
要么是位置没光环、没概念；要么就是地王盘，总价高、户型面积太大。
好在南开宸院是屈指可数的“优质选手”。
它不是地王项目，房价符合地段价值，购房者不必为高昂的土地价格买单。
04
南开宸院自从开盘以来，一直稳坐南开区成交“第一把交椅”。
就在刚刚过去的5月最后一周，单周签约破亿，这热度，不知道多少新盘都羡慕。
为什么南开宸院一直在楼市中占的份额这么大呢？
主要来自于买房人的“认同感”。
衡量一个楼盘值不值得买，无非是地段、配套、产品、房企、价格这几个维度。
南开宸院手里的这几张牌都是A，整体均好性很强。
南开宸院效果图
南开宸院位于南开区奥体板块，寸土寸金。
奥体板块发展到今天，已不再只是一个板块，更是天津的一个南部CAZ（中央活力区）。
它不仅包含住宅，还具有办公、购物、国际会展、娱乐健身等多种功能，是更具活力的城市核心区。
奥体中心
一个成熟的城市，总能喜新不厌旧。
喜新的时候，有各种新城像雨后春笋般出现；恋旧的时候，就像奥城一样有了“第二春”。
南开宸院就位于“奥体黄金1公里”的位置，是一片难得的居住用地，也是近两年被重点关注的奥体板块新居住区。
南开宸院不但可以享受奥体中心的生活配套，而且它自身也要发力。
项目北侧和东侧规划有沿街商业，作为社区生活配套的补充，未来奥体板块将形成“双商圈辐射引擎”，推动板块价值再升级。
南开宸院效果图
接下来在奥体板块中，我们照样可以去奥城商业中心逛吃逛喝，但同时也可以来南开宸院的商业中心嗨起来。
每个周末都可以切换不同的shopping频道。
这种级别的“家门口”配套，即便是在市区，也不是哪个板块都具备的。
对于改善人群来说，产品能不能迭代居住方式的背后，不可忽视的助力来自开发商。
这就涉及到又一个选择因素：大牌房企。
像融创这样的品牌房企意味着什么？
主流及在线的产品、丰富的住宅、商业开发经验、成熟且合规的开发流程。
更重要的，还有后期规范的物业管理，所有这些，都是优质资产该具备的属性。
大家都知道，融创几乎是以一己之力，用几百万方的商业、住宅体量撬动了整个奥城板块的活力，如今成为了天津的城市封面。
如今，融创还将继续扮演这个角色，通过南开宸院持续推动着奥体板块的进化。
05
南开宸院在楼市一直掀热度背后的另一个原因，还来自于它便利且能覆盖全天津的交通。
改善人群不需要地铁？这绝对是一条悖论。
地铁的通达为业主带来了出行的快捷，这确实只是一方面，更重要的，地铁是城市的“超级动脉”，能带来城市资源的“汹涌灌注”。
南开宸院距离地铁5号线凌宾路站仅600米；根据天津最新公布的地铁路线图来看，13号线将在项目周边设有“明川路”站。
未来南开宸院将是“双铁环绕”。
路网的丰富，在南开宸院周边形成了“集成效应”。
通过凌宾路、简阳路、红旗南路、外环西路、津涞公路、黑牛城道等主干道等够顺畅达到天津市的“东南西北”，将重要商圈都牢牢抓在一起。
南开宸院区位交通图
对于南开宸院的业主来说，社区内部有静谧园林，社区外围有商业环抱，只要走出家门，又能马上“拥有整个城市”。
这几张牌，一张一张叠加起来，也就造成了南开宸院的红盘效应，成为改善的必争之地，成交量居高不下，也就不奇怪了。
今年楼市基本面的大方向已定，政策是一方面，经济对于房价的影响也需要考虑。
如今一线城市已经热启动，信号出现，无论从升值还是保值角度来看，像南开宸院这样核心地段的优质资产应该优先考虑。
06
南开宸院共规划27栋住宅，包括高层、小高层和洋房。
自从项目首开后，高层产品一直成交量很高，特别是小户型房源，不夸张的说，有些“供不应求”。
所以最近很长一段时间，南开宸院主推的都是小高层和洋房。
如今产品供应结构调整，应市场需求，即将加推高层103、130平米户型。
而且，据项目透露，价格定位将“低开高涨”。
对于普通改善来说，这样的面积段可以说是“恰到好处”。
相比于南开区地王们的高总价、大户型产品，南开宸院即将推出的这两款三室户型，能做到控总价、控面积、保舒适。
放到整个上三区，都很有竞争力。
想留在南开区的人，接下来要持续关注南开宸院的“动作”了。
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