近20年来，中国城市化进程改善了越来越多人的住房条件。报告数据显示，到2019年，城镇居民人均住房面积达到39平方米，房地产发展迅速。
房地产的快速发展也带来了一个问题，房子已成为一种带金融属性的投资产品，尤其是近年来，房价快速上涨，积累了太多的风险。
假如我们能回到5年前，给你100万元，让你选择买房还是存银行，大多数人毫不犹豫都会选择购房。过去五年的物价上涨是有目共睹的。相关数据显示，2013年全国平均房价不到6000元/平方米，但是到2018年，全国平均房价已达到近9000元/平方米，5年房价涨幅在50%左右，这是包括全国各地商品房均价。
事实上，有很多热门城市，过去五年房价的涨幅远超过50%，很多城市已经翻了一番。未来房价能否快速上涨？5年后，100万房产和100万存款的价值是分别是多少？
持有100万不动产
随着一轮轮房地产大潮的席卷，买房致富已成为全民共识。房屋不仅具有居住属性，而且具有金融属性，甚至具有保值增值的功能。房地产市场已成为全民的财富盛宴。早买或投资房地产的人都很高兴早买，房子一年升值几十万。商品房是一种商品，谁能保证只能涨不能跌？
如今，房地产泡沫已经非常大，积累了太多的风险，房地产市场长效机制的建立，房地产税和空置税的有计划推进，房地产市场的投机炒作，以及对房屋作为资产快速上涨的预期只能是水中捞月。
全款购房的，100万不动产按100平方米计算，物业费、供暖费按每年4000元计算，5年内房屋持有成本为2万元，如要实现交易，税金约为1.5万元，成本为3.5万元；
如购房有贷款，首付30%贷款70万元，等额本息贷款30年，按现行上浮15%的房贷利率计算，前5年需要支付的利息18万元，加上物业费等持有成本22万元。
如果房价不上涨，趋于稳定，5年内的持有成本将在2万-22万之间，这是一个理想的情况。如果届时实施房地产税，按1%征收，5年后成本将增加5万。
持有100万存款
对于房地产市场，笔者认为，我们不仅要把房子当成储蓄罐，更要把房子当成提款机。我们不仅要看房子的账面价值，还要看房子的变现能力。真正的价值是房子的实际价值。如果有100万存款，保守计算，购买债券型理财基金，年化价值一般为6%-10%，那么5年后100万存款的价值为134万-161万；这只是保守的理财，如果能够合理配置财富理财，战胜通胀基本上没有问题，只要能保证年化15%，5年后就能翻番。
100万不动产，如果你想保证5年内存款超过100万，房价需要上涨多少？不考虑房地产税，5年内房地产持有成本约为22万元，而5年内100万存款的保守财务收入为34万元。五年后，一百万的房地产至少需要升值到155万才能保证不亏损？但现在房价还能涨多少呢？掏空六个钱包买不起房，房价还要 涨50%？目前，房价已经处于稳定期，未来几年房价暴涨的可能性不大，可能速度会稳定。
过去十年是房地产红利的黄金十年。城市化进程和人口红利带动了房地产的快速发展，但现在看来，房地产的好日子即将结束。一方面，经济下行压力加大，由高速发展向高质量发展转变，无法支撑房价快速上涨；另一方面，政策和人口也无法支撑，老龄化已经超出预期，居高不下的房价已经成为天然的避孕药，出现新生人口的负增长。
北京大学教授苏健表示，2020年中国人口可能出现负增长。经济、人口和政策都不支持房价的快速上涨。
潘石屹预测，在确保房地产不崩盘的前提下，房价下跌幅度将低于20%。
2020年买房还是持币？房地产市场的大局已经确定。央行行长在12月1日发表的一篇文章中表示，未来居民手中的钱将保证不变。这句话打破了房地产市场的造富神话。央行行长易纲所言，千招万招，管不住货币都是无用之招。
未来几年，房地产资金流动将得到更加严格的管理，控制资金将是今后的一项重要任务。作为资金密集型行业，房地产在没有银行信贷资金支持的情况下，如何推动房价上涨？现金为王的时代悄然来临。笔者建议大家管好自己的钱包，房地产市场的造富黄金时代已经过去了，不过，总会有些人为自己的冲动付出代价。
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