友情提示：本文共有 2283 个字，阅读大概需要 5 分钟。
「本文来源：钱江晚报」
钱江晚报·小时新闻记者 吴佳怡 徐叔竞
“文鼎苑203㎡的房源，10天内挂牌价从2250万元降到1800万元”“蓝孔雀板块最近没这么声响，今年华师大附属学校第一届毕业生成绩应该出来了，不知道结果怎么样？”
最近两个月来，杭州学区房开始走下“神坛”，部分学区房小区的房东开始降价出售。
昨日，钱江晚报小时新闻记者对杭州部分名校学区房小区进行了探营，发现在这一轮行情下，下跌最为明显的是曾经的“孟母盘”耀江文鼎苑，其成交单价已经从上半年的11万元/㎡，下跌至了8万元/㎡左右。而也有不少学区房小区虽然半年来几乎零成交，房东们仍然坚持“摒牢”不降价。
文鼎苑跌落“神坛”
三个月房价下降23%
耀江文鼎苑素有杭州“神盘”之称。以“鸡娃”和“孟母”闻名的文鼎苑，凭借学军小学紫金港校区的名校资源翻身，从当年新房开盘时售价不到1万元/㎡，到今年上半年签约价最高超过12万元/㎡，创造了10年来涨幅超过12倍的“神话”。
不过自从下半年以来，这个在过去两年涨势如虹的“神盘”似乎有点涨不动了。随着学区改革的呼声不断，学区房前景不明，作为杭州学区房炒作风潮典型代表的文鼎苑，近两个月来不断传出房东降价出售的消息。
那么现状究竟如何？昨天钱江晚报小时新闻记者跟随链家地产文鼎苑门店经纪人翟明明前往看房，了解了文鼎苑目前最新的二手房价格情况。
翟明明带记者看了目前小区最具性价比的一套房源，面积为88㎡，位于8楼的夹边套，格局为两室两厅一厨一卫一阳台，目前挂牌价780万元，单价8.8万元/㎡。据他介绍，这套房在6月19日时挂牌价为1080万元，折合单价12.3万元/㎡。也就是说，这3个多月来，这套房子挂牌价下调了300万元。
房源内可看到学军小学操场
翟明明表示，跟这套房源同户型面积的房源，在今年4月最高成交价曾经卖到过1060万元，折合单价也有12万元/㎡。其他相似的房源，在上半年至少也能卖到1000万元/㎡，即单价在11万元/㎡以上。
并且，翟明明补充，上半年像这样的房源，几乎一房难求，因此即使单价在12万元/㎡以上，也有客户愿意买单。
而如今，局面有了大的改变。翟明明在不久前刚成交了一套文鼎苑的房源，面积为136㎡，最终成交价1050万元，单价仅7.7万元/㎡。翟明明介绍，这套房源品质也不错，位于小区小高层楼幢，总层高只有11层，十分适合居住。
从文鼎苑的挂牌房源来看，挂牌价与上半年相比呈现出部分下调的态势。链家官网显示文鼎苑目前共有129套挂牌房源，其中10套挂牌单价在9万元/㎡以下，58套的挂牌价仍然在11万元/㎡以上。而在上半年，几乎所有房源清一色都在11万元/㎡以上，也几乎没有10万元/㎡以下的房源。
文鼎苑旁边圣苑小区，同属学军小学紫金港学区，目前该小区的房价也有所下跌。翟明明表示，圣苑在1个月前卖掉了一套房源，面积126㎡，带车位，总价为1030万元，折合单价仅7.9万元/㎡。而在今年上半年的高峰期，圣苑一套133㎡的带车位房源，成交总价在1250万元，单价高达9.2万元/㎡。
翟明明带记者参观了一套圣苑139㎡的房源，装修配套等都很新，房东目前心理价位为1088万元，单价仅7.8万元/㎡，相比此前直降了270万元。翟明明表示，该房东之前偶尔会居住在房源内，因此设施装修等维护的都很好，这次是房东摇到了新房书香印翠，因此出售这套圣苑的房子。
翟明明表示，这两套文鼎苑和圣苑的二手房，都是房东买入满5年且名下唯一房产，税费这块就省下很多，加上目前房东降价出售，性价比算是比较高了。
半年几乎零成交
蓝孔雀板块仍“摒牢”不降价
与文鼎苑“跌落神坛”的现状相比，另一个近年来涨势很猛、试图复制文鼎苑“鸡娃”模式的华师大附属学校学区房——蓝孔雀板块，今年以来虽然成交寥寥，但房东们仍然“摒牢”不降价。
链家地产芳满庭门店的杨经理告诉记者，华师大附属学校学区房主要包括融信蓝孔雀、融信学院府、招商雍荣华庭、新城金镶玉、三江花园道壹号这5个小区。
今年年后以来，这几个小区成交量都非常少。比如融信蓝孔雀，链家内网显示年后仅成交了2套，招商雍荣华庭年后仅成交了3套，可谓成交非常惨淡。杨经理说，“像去年，华师大附属小学的学区房，每月几乎都有20～30套的成交，相比之下今年确实太惨了。”
融信蓝孔雀
尽管成交量极低，但这些小区的房东依旧保持着高预期。学院府目前挂牌均价在7.5万元/㎡左右，蓝孔雀约7.1万元/㎡，新城金镶玉也在7万元/㎡以上，雍荣华庭价格稍低，在6.5万元/㎡。杨经理表示，这与高点时的挂牌均价几乎一致。
实际上在2020年上半年，像学院府、蓝孔雀以及金镶玉，二手房成交均价还在5万元/㎡刚出头的水平，到了去年下半年，签约单价已经涨到了7万元/㎡以上，半年时间涨幅高达40%。为此，也有人认为华师大附属学校本身的教育资源具有巨大潜力。
到了今年，华师大附属学校有了第一届毕业生，究竟实力如何？
“成绩究竟如何，其实也可以从房东的预期看出来。”杨经理说，家长们对学校教育质量的认可，应该是保持高挂牌价的原因之一。另外，杨经理透露，虽然此前蓝孔雀板块有很多投资客，但从2017年交付至今，已经基本完成了置换，目前板块内居住的房东大部分以自住为主，因此不急于出售，自然挂牌价也居高不下。
除了蓝孔雀板块，今年上半年价格涨幅较大的还有保俶塔实验学校申花校区的学区房，在今年上半年的最高点，单价基本上都在8～9万元/㎡。翟明明表示，该区域内跌幅最明显的是广宇西城年华，大户型房源的价格已经从约7.7万元/㎡下跌至7万元/㎡。不过40多㎡的小户型房源，单价仍维持在9万元/㎡左右。
本文如果对你有帮助，请点赞收藏《二手房探营丨文鼎苑降价300万！蓝孔雀成交惨淡致中介关店！》，同时在此感谢原作者。
