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五年后，哪所房子升值潜力最大？一句经济学家的一句话
房地产价格的涨跌，在一定程度上影响了亿万国人的心理变化。如果房价上涨，对没有住房的人来说，意味着买房成本的增加，对有房人来说，意味着家庭财富的增值；同理，如果房价下跌，对无房人来说，意味着买房成本的降低，对有房人来说，意味着家庭财富的贬值。由此来看，国人对房价涨跌的关注也不难理解。
伴随着我国房地产业的发展，房价与城市的关系早已深深地刻在了大多数人的心中。正如深圳和济南两个城市一样，即使没有切身感受过这两个城市的房价，单从城市的角度来看，我相信大多数人都会认为深圳房价比济南要高，原因很简单，深圳的经济发展要比济南高，房价自然也要高。事实当然也是这样。
也就是，一个城市的经济发展程度对其房价起着决定作用。如果再深入剖析，城市的经济发展程度取决于产业结构，而产业结构的聚集和多样化决定人口的流向，又是人口数量的多少，住房需求的体现，住房需求的大小决定着房价的高低。
从整体上看，一个城市产业结构的集聚，将产生大量的就业岗位，吸引更多的人涌入，产生更多的购房需求，那么，这个城市的房价自然会较高一些，反之则相对较低。
经济师任泽平曾用一句话来解释这个逻辑，任泽平认为：房地产周期变化，长期看人口，中期看土地，短期金融。有人问：5年后，哪所房子升值潜力最大？事实上，通过任泽平的这个逻辑，便可以一目了然。
如今，在楼市调控的大背景下，土地政策和财政政策已经十分明确，土地集中供应和财政政策紧缩是大概率事件，这样一来，人口变动就成为影响房价变动的主要因素。对房屋升值潜力进行预测，也成为对人口流动变化的分析。
那我们的人口流动轨迹是怎样的呢？依我之见，有三类城市将成为人口流入的主要城市，未来房屋升值潜力也会更大。
一级：一线城市和省会城市
大家都不陌生的一线城市，在我国共有四个，分别是：北京、上海、深圳、广州。四大城市同时也是我国经济发展中竞争最激烈的城市，人口流入自然是不容置疑的。
还有一个省会城市。各省会城市一般都是省内经济最发达的城市，当然也有特殊情况，但特殊情况毕竟是少数。一般来说，省会城市是一个省的行政中心和经济发展的中心，同时，也是全国老百姓最向往的城市，像浙江省老百姓都渴望去杭州生活，陕西省的老百姓向往去西安生活；湖北省的老百姓向往着去西安生活；
从长远看，省会城市的人口流入也是一种很大的可能性，特别是与省会城市相比，房价要比一线城市要低一些，对于普通购房者要更加友好。
类别2：区域中心城市
我们国家有些城市比较出名，经济实力也很强，但是，这些城市既非直辖市也非省会城市，我们称其为“地区中心城市”。
例如山东省青岛市，就经济发展而言，青岛市比山东省省会城市济南市更发达，是山东半岛地区典型的区域性中心城市。又如大连市，大连市属于辽宁省，与省会城市沈阳相媲美，但大连市的经济实力并不输沈阳，也是一个典型的区域中心。
江苏省苏州市，福建省的厦门市，浙江省的宁波市等等。
类别三：城市圈和都市圈内的相关城市
城镇群，是指在某一特定地域范围内，一般以超过1个大城市为核心，3个以上大城市为单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。
目前我国比较发达的城市群有：京津冀城市群、长三角城市群、成渝城市群、粤港澳大湾区、长江中游城市群等。这类城市群中，将由多个城市组成，受城市群的发展红利，其中大部分将成为人口流入区。
在一些三四线城市，城市群的发展也是机遇，很多人在问我：三四线城市的房地产还有机会吗？是的。三、四线城市群是核心城市群的机遇。
从长远来看，不管是投资房产，还是购买自住，都要弄清楚人口的流动趋势，因为只有弄清楚人口的流动趋势，才能确定自己买的房子是否有升值潜力，投资房产看的是短期升值潜力，刚需自住的是长期升值潜力，而刚需自住的是长期升值的潜力，无论何时都要考虑人口的流动趋势。
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