文/楼市大家谈
在房价的涨跌分析上，很多人经常提到一个住房过剩问题，房价不仅是房屋建造成本所决定的，同时也是由市场供求关系所决定的，供过于求的情况下，房价自然下降，然而目前的房地产市场上，存在较为严重的住房空置问题，住房空置率早就已经突破了20%，是住房过剩的典型体现，但是，如果就此认定住房过剩真的准确吗？住房过剩是真实的吗？
联办财经研究院专家许善达表示，一二线根本就不存在住房过剩问题。财经研究员的一句话，又为房价暗示了怎样的信号？
许善达直言：“虽然住房总量已经很大，而且还会有结余，但将来要淘汰的主要是农村房子，因为农民是要往城市迁移的。目前，我国还正处在城镇化进程当中，一二线城市，甚至三四线城市不存在过剩问题，恰恰相反，一二线城市还依然面临着供给不足。”这应该怎样理解呢？住房供应量庞大，这一点是不用质疑的，甚至住房总供应量的绝对过剩，其实也不算说错，但是，我国的购房需求同对方经济发展一样，存在不平衡的问题。农村的住房大量空置，收缩型城市人口流出，不少三四线城市，其实是农村人口的流入首要对象，农村人进城必然会产生大量的购房需求，这是三四线城市房价上涨的动力之一。而至于一二热线城市，一二线城市根本就不存在住房过剩问题，满足刚需者需求的住房，依然是供应不足。
也就是说，未来的楼市，其实存在两个趋势：
一、 城市房价差异进一步加剧
需求是房价的基础，没有需求支撑的房价无法持续保持较高水平，必然会迎来房价的下跌，而随着城市经济水平差距的进一步拉大，五六线、农村人口逐渐向三四线、一二线城市转移，人口流入型城市房价依然具有较大的升值空间，房价的持续上涨，是城市膨胀的主要体现，而人口流出型城市逐渐走向没落，住房不但失去市场，也就将失去原有的价格水平，房价如葱的现象将在不少衰落型城市、人口流出型城市更加普遍，城市房价差异进一步拉大。
二、 增加自住型住房
虽然对于开发商而言，刚需并不是关键，关键在于能够将房子卖出去，不管购房对象究竟是刚需还是炒房客还是企业。然而，房地产市场失去了刚需的支撑，住房将彻底沦为金融产品，作为金融产品在投资者手中流通。由于刚需的存在，房价不太可能出现幅度过大的下跌，而一旦失去刚需，房价主要依附于市场环境变动，与股市相似，房价暴跌也不无可能。因此，解决刚需者的住房需求依然是未来楼市调控的重点，增加自住性住房，尤其刚需庞大的一二线城市，增加自住型住房供应为未来的重要方向。
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