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“不要低估高层处理香港问题的决心！”
香港前特首梁振英在去年接受采访时如是说。
2021年，就在港府在住房问题上进退维谷之时，高层明确表态了。
中国国际电视台（CGTN）发布了一段两会期间香港代表团的议政场景，高层的原话是这样的：
“解决（香港住房）这个问题，难度是很大，但总要有解决开始的时候，如果一直就这样，没有、也形不成共识，也没有（解决）办法，一有办法就在立法会‘拉布’，最后损害的是全港老百姓的利益。”
高层直接对某省市的住房问题表示高度关注，这是极为罕见的，特别是这个地方还是香港。
去年国庆期间，香港中联办主任骆惠宁走访了劏房户，被视为中央政府将进一步介入香港民生问题的重大信号。
香港的住房问题也是中国内政。
此次高层的重视，表明中央政府在香港经济、民生议题上的角色正浮出水面。
动住房，就要改变香港的游戏规则，重新划分蛋糕。
出台“爱国者治港”之后，中央终于腾出手关注香港住房问题了。
3月16日，《华尔街日报》引述知情人士称，高层正在讨论如何改善香港税收结构和增加土地供应，以缓解社会不平等和生活成本过高的问题。
知情人士还透露，尽管还没有提出具体的建议，但这些考量后续可能伴随着重大改革，给香港经济和社会福利制度带来深远影响。
这是治港思路的大转变——
中央政府将更加积极参与香港经济和民生事务，用经济福利来夯实政治稳定，用民生福祉来寻求社会的认同。
住房矛盾，被高层视为香港稳定的根本社会问题之一。
面对几乎阶层板结的香港，年轻人心生怨愤，社会离心力越来越大，港府这些年一直被批缺乏魄力，不敢触动既得利益集团。
但在高层看来，究竟谁该为香港住房矛盾负主要责任？
2019年李嘉诚喊出那句“黄台之瓜，何堪再摘”后，中央政法委公众号"长安剑"发表《李嘉诚发声，到底谁该给香港人"网开一面"？》指出：
“不少香港年轻人把房价高、租金贵的不满甚至愤怒发泄到了政府头上，但不得不说，他们的发泄，也许搞错了对象。”
连外媒都看得清楚形势，信号释放之后，《联合早报》的评论是：香港地产“四大家族”时代落幕。
在1980年代末，香港回归之前，在动荡恐慌中，是李嘉诚这一代港商坚决不撤资，甚至逆势进军大陆投资，才稳住了一批外资，支持了中国改革开放的事业。
现在，又到了需要香港地产巨头们挺身而出、紧跟步调的时候了。
做生意不能太精明，这不是简单的一本经济账，还需要讲究妥协的艺术。
当然，中央下定决心，更关键的原因是国家对香港的未来有了更高的期许。
翻看“十四五”规划，可以发现中央对香港的部署出现了几大重要变化：
一是强调落实中央的“全面管治权”，维护香港社会大局稳定。
按照该权利的阐释，中央可以对香港直接行使全面管治，对授予香港特区的高度自治具有监督权。
二是中央对香港的新定位“国际创新科技中心”写入了规划中。
新增了“国际科创中心”之后，香港的基本定位和上海高度重合。这意味着香港和上海一样被寄予高期望，都要担负起引领国内技术突破的历史重任。
三是支持香港更好融入国家发展大局。
十三五规划注重深化内地与香港合作，十四五则对香港寄予更大的期许和更高的定位：“参与、助力国家全面开放和现代化经济体系建设”。
而只有解决了民生问题，香港也才得以最大化地发挥一个龙头城市该有的辐射作用。
期盼一个人心真正回归的香港。
对于一个国家来说，物质的连接比虚拟的网络连接更容易建立起超越空间的心理接近。
为此，一个又一个的超级工程在珠江口拔地而起，不计代价。
2018年9月23日，广深港高铁全线投入运营，标志着香港正式接入中国高铁网。香港这段高铁只有26公里，却整整耗时8年，造价高达350亿元人民币，折合每公里造价13.4亿元，大约为广深段的5倍多。
2018年10月23日，港珠澳大桥通车，高层南下参加开通仪式。这个耗资1100亿元、可能要一百年才回本的世纪工程，将珠江口的东西两岸历史性地连接了起来。
广州到香港九龙的距离，从蒸汽机车时代的5小时，缩短到高速动车组的2小时，到高铁最快47分钟。
香港和珠海口岸之间的通行时间在30-40分钟左右，但香港口岸离市区较远，还需要再耗上一小时。
还不够，还远远不够。
就在最近，广州曝光了一条“广深港磁悬浮预留通道”。
未来未必是磁悬浮，但一定是那个时代最好的技术。之前上海运行的第一条高速磁悬浮，每公里造价3亿元，到了香港，可能会更贵，可以预见工程不可能一蹴而就。
一旦通行，这个通道将直接打通了广深港澳科技创新走廊，从广州到香港九龙全程仅需20分钟，通勤时间再次缩短。
运用超长距离、超高速度、超大密度的轨道交通网络来连接都市圈，将住房需求分散到轨道交通沿线上，避免过度集聚，这其实是大湾区可以借鉴的“东京模式”。
目前，东京都市圈对外呈放射形的轨道交通线路高达36条，形成了“市郊铁道+城市轨道+中运量轨道”的多模式轨道网络，网络总长度2471.9 km，城市轨道交通图会直接劝退密集恐惧症患者。
利用“以轨道交通主导土地开发”的模式，一批以居住功能为主的新城也随之兴起，中心城和新城联系更加直接和紧密，人口分散的同时，经济效益也不断外溢。
东京都市圈人口密度与轨道交通关系
和东京都市圈不同的一点是，粤港澳大湾区存在三个不同的关税区，还需要进一步拆墙，至少可以探索出让港民往返更便捷的方式，减少通关时间。现在珠海到澳门的通关时间已经缩减到30秒，两地一体化加速了不少。
高造价的未来技术都安排上了，大湾区内也很可能全面放开对香港居民的限购，如果香港年轻人愿意向内地跨出一步，海阔天空，南沙、珠海、中山的房不比香港好买？
挣香港的钱，住大湾区的房，它不香吗？
不过，香港的保障房供应更能挑动大多数民众的神经。
2020年香港的公屋申请平均轮候时间又创下了21年来新高，进一步从5.4年延长到5.7年，有25.3万户家庭在等着上楼。
公屋人均居住面积只有13.4平方米，十年来仅仅提高了0.8平方米。
香港房委会新建的公屋标准有四种，如果三口之家不幸被分配到21平米的房子，人均住房面积甚至只有7平米。
住在劏房的就更绝了。向左是餐桌，向右是厕所，往前是床，一步之内塞满了所有的生活需求，这么压抑，谁白天在家待得住？
有的甚至只有一张床，而且已经生活了足足三年。
从港府最新建房计划来看，未来10年私人住宅的建屋目标仅为年均12900个单位，低于2010-2019期间年均13500的实际建屋量，供应还是很紧张。
港府必须要拿出一些手段来，大刀阔斧地改革。
要么就是把填海造地进行到底。
明日大屿”项目原本设想可新增最多40万个住宅单位，容纳110万人居住，超过香港总人口的1/7，但刘德华都因为支持此事被骂惨。
要么就是敢把地产巨头们按在地上摩擦。
之前有团体建议政府引用《收回土地条例》，收回新界大片的废置棕地和地产商手里的农地。
香港土地专卖小组的报告明确指出，单是香港的棕地就可以提供不少于760公顷的建设用地，而地产商手里的农地也有1000多公顷。
出于建公屋这样的公共利益，还是有道理可以讲，但具体政府要赔多少钱，还得和地产商谈。
在香港风波期间，新世界郑家首个出面表态捐地300万平方呎（合27万多平方米），大概是郑家农地储备的五分之一。随后其他三大家族也出来表态会配合政府，虽然还没看到什么大动作。
现在来看，这仅仅只是一个开始。地产商要做出更大的让步和妥协。
还有另一个可能性，就是学澳门向珠海租地，专门用来建公屋。
此前香港房地产协会就建议，香港向珠海借桂山岛，填70平方公里解决70万人口居住，几乎相当于再造一个香港岛。
不得不说，真会挑地方，桂山岛水路往返中环只需半个小时，去澳门20分钟，到深圳40分钟。
国家一直很支持港澳的长期繁荣稳定，支持大湾区内部加速一体化进程。在2019年香港动荡之时，中央批准了澳门在2049年前租用横琴口岸土地，以便于“合作查检、一次放行”的通关模式。其中的信号，还品不出吗？
拿到地是第一步，建公屋才是要紧事。
香港住房拥有率在2019年下跌到49.8%，是20年来新低。
对照一下一直被香港当做竞争对手的新加坡，以超90%的高住房拥有率成为全球典范，几乎实现了“居者有其屋”。
新加坡国土小，因此是世界上填海造陆比例最高的国家之一，多达24%的国土通过填海而成。
这些地，新加坡不是全部拿来卖给开发商建一堆商品房，而是形成了“中低收入靠保障、高收入靠市场”的阶梯式供应体系，有81%的新加坡人住在政府提供的保障房“祖屋”当中，其中90%拥有产权。
在新加坡政府的精细化管理之下，来看看坡县人民的居住环境和质量，丝毫不亚于香港的高级公寓。
再看看祖屋的户型和对应的房价，简直不要太亲民。
新加坡家庭月收入的中位数为9245新元，一个三口之家买两室一厅的祖屋20万，首付低至一成，基本上四、五年就能还清贷款。如果是“夹心层”群体，新加坡也提供改善型祖屋满足需求。
香港也是该好好学习一下新加坡模式的。
在保障房供应上，香港作为一个发达经济体，历史欠账太多了。
在房地产问题上，中央政府或能放手一试。
内地的房地产关系全局稳定，要和地方政府、金融机构、炒房团等进行多方利益博弈，局面复杂得多，只能在求稳中因城施策，难以做单点突破。
而香港的房地产，虽是捆绑了当地所有利益阶层，但范围可控，中央政府过往也无过多牵涉其中利益，如果要往前突进，受束缚的空间不大。
内地是牵一发动全身，香港至少是进可攻退可守。
如果学习新加坡模式，则要从内部重新调整香港的财富分配方式，向食利阶层动刀，甚至不排除在房屋保有环节上加税。
学习东京模式，则是引入外部力量疏通困局，在不损害香港竞争力的同时，能更大程度实现大湾区内部互联互通，打造成一个真正的世界级大湾区。
无论哪个模式，都不容易。
但无论选择哪个模式，住房问题解决了，最终受益的都是香港的年轻一代。
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