有个读者小聂最近买了一套房，请我给分析分析。
他的原意大概是：买的是二手房，房龄已经有十年了，但旁边就有地铁，还有大型商场、超市等等。该小区是学区房，有4个幼儿园在附近，有一所知名民办小学，有一所普通公办小区，还有一所初中在建。但是买完之后就有些后悔，房子是东北朝向，正对高架，晚上噪音很大。除此之外，因为是为孩子以后上学考虑的，离现在工作的地方通勤时间超过半小时，所以暂时还没搬过去居住，依然在外面租房。最后还补充了一点，这套房子是12000一平买的，周边新房价格大概是1万左右，因为学区、地铁等等加分因素，所以贵了两千。
我看了之后大吃一惊，这位读者几乎把买房能遇到的坑都经历了一遍。
首先，幼儿园是没有学区房的概念的，公办幼儿园就近入学，民营幼儿园择校入学。其次，无论是小学学区还是初中学区，都是指公办学校，民办小学再好那也不属于学区范畴，而这位读者恰恰是一所普通小学的学区，所以根本不是学区房。
其次，东北朝向，几乎是朝向最差的存在。更何况，没有任何遮挡的正对高架，这样的房子简直就是噩梦般存在，未来再出售的难度极高，且大概率还得割肉。
再次，通勤时间。很多人现在冲着便宜会买比较偏远的房子，有好过于无。但从自住角度看，通勤时间超过30分钟，生活品质太低了。
另外就是房龄。虽然买房买的是脚下的土地和周围的附作物，但房龄会是房价的一个分水岭。房龄超过15年的房子，如果没有学区这种硬通货存在，几乎都会面临老化严重、户型老旧、功能落后的折旧高峰期，如果过了20年那几乎已经宣判房子失去交易价值（连银行都可能不提供按揭服务）。
最重要的来了。周边新房价格比二手房便宜两三千，这就会导致一个问题：二手房房价被新房价格压着根本起不来，哪天新房开发完了，二手房才可能迎来上升空间。即便如此，她这个房龄的二手房，依然会受到新二手房的冲击，始终被压制着。
所以，这套房虽然看似有地铁、幼儿园、小学、初中、商场这些配套，但朝向、高架、房龄以及与新房价格倒挂，已经几乎判定这套房市场流通到自己这里就停下来了，更谈不上增值、抗通胀这些属性。上一任房主能把这样一套房转手给一个“一张白纸”的接盘侠，估计在被窝里都要笑开花。
所以，买房有哪些基础的“注意事项”呢？记住以下5句行话。
一、学区不听信，自己去采信
根据新规，地产商在宣传时是不可以承诺学区作为销售卖点进行广而告之的。即使地产商作为卖点对外宣传了，也要注意“除非是写到合同条款中的内容，否则开发商都是可以事后否认的”。是不是学区房自己去对口单位咨询，尤其是所谓规划中的小学、初中更是无稽之谈，何时落地、届时是不是学区房都是没有谱的事，但开发商一定已经把这些“利好”提前算进房价里了。
二、户型、楼层、朝向、不利因素，各个不马虎
户型选择方正、南北通透是基本要素，这个都做不到就趁早放弃。不要有暗卫、长过道、面积浪费、柱子、开门正对卫生间这些基本缺陷，尽量选择赠送面积多的，这样未来溢价率更高。
楼层的话，有电梯不选低楼层，没电梯不选高楼层，一楼顶楼能不碰就不碰，毕竟是期房，采光、防水这些不住进去都不知道。非标层、腰线层、设备层、带有不利因素层，通通都不考虑。
朝向建议正南为上，其次东南，往后西南、东北、西北、正北，这个没啥好说的。有些地方认为正南偏东更好，这个也没问题。
不利因素现在多地要求开发商进行现场公示，但很多人可能不注意。若周边有高压线（看位置，不是核心位置别指望短期内移走或走地下）、电厂、规划主干道、规划垃圾回收站、污染源等等，以及内部变电站、配电房、小区化粪池、物业用房位置等等，没有明显的价格照顾最好不考虑。以上因素，一旦碰到一两个，对于房屋的价值都是有很大影响的。
三、精装修不一定省事，还可能很费事
熟悉装修的朋友应该知道，常规硬装的造价成本大概在500-600不等，平时找个不含地板地砖的半包公司划下来单方造价也很少超过700。而现在精装房报个1500元都是仁慈的，正常2000+起步，实在没有必要。
目前大城市精装修比较多，但因为地价、限价等因素，精装修承担了一部分利润的目的在内，所以别指望实际能与装标一致。原本图省事，最后不得不闹事的现象太多了。
尤其是买房时不要被所谓的样板房欺骗，房企的样板房都是专业团队精心设计过的，你大概率不可能装修成那样。关心户型、户型尺寸、小区景观、建筑材质要比关心样板房实用的多。
另外，租房看装修，卖房最不看装修。而恰恰精装修的房子，贵就贵在装修上，其实买到手就代表贬值的开始。
四、物业费不要“贪便宜”
对于一套房而言，销售阶段左右价格的因素有许多，但交付后对房价起决定作用的因素之一就是物业管理。
好的物业管理，能对二手房房价起到锦上添花的作用，而物业一般甚至较差的房子，即使同地段同面积同户型，差价可能达到1000元一平以上。
所以，买房不仅要认准房企品牌，还得充分了解物业的口碑，那么最简单的一个判断因素就是：物业费高一些的，物业管理一定会好一些。
五、学区、交通、配套至少有1个
现在房地产市场中，在售的房子大部分都位于新城板块，次新区、老城能够提供的纯新商品住宅数量已经很少。换言之，现在大部分卖房其实都是在卖规划。
但可以这么说，大部分规划是不可能达到理想阶段的，甚至达到及格都不一定。这样的案例比比皆是，所以买房时，大城市学区、交通、配套至少要有一项是满足的，中小城市最好满足最少两项，否则这套房大概率就是一堆砖头而已。
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