全国有钱人到北京买房，全省有钱人到省会买房”，可以说触及到了楼市泡沫和高房价症结的要害。
我们知道瑞士是一个非常富有的国家，人均收入是我们的好几倍。假设徐悲鸿名画在瑞士拍卖，会不会拍出比在我国更高的价格呢？
想多了，情况恰恰相反。在中国社会能排出几亿元的徐悲鸿画作，在瑞士可能只有几百万成交。
道理很简单。瑞士虽然比我们富有。但却没有我们这个庞大的人口基数。把全国的富人聚集起来，富裕程度会完胜瑞士！
画作的拍卖本身就是一种炒作，类似于炒股。只有买的人多，拍的人多，价格才能哄抬起来，形成巨额溢价，高位成交。如果买的人少，假设只有一个人参加拍卖，那么画作顶多就值起步价。
高房价的形成，也是同样的机制。
假设北京的房子只卖给北京的有钱人。或者卖给全部北京人，在买家有限的情况下，房价就不可能炒起来。而北京人之间相互买卖，无异左手倒右手，倒来倒去无法升值。而且北京盖房的速度远远超过人口增长的速度，如果只卖给本地人，必然供大于求。房价只会进一步回落。
但外地买家的介入，打破了这种平静的局面（市场对称格局）。
我们都知道心理学上有个叫“鲶鱼效应”的心理反应。就是当一条鲶鱼（外地人），到北京买房后，就会引发本地购房居民的恐慌效应。因为新的鲶鱼会带来这样的预期：外地人涌入北京购房是一个源源不断，持续增加的过程，房价只会越来越高。
因为害怕未来房价上涨，本来不打算买房，或者打算若干年以后才买房的北京当地人，就会提前买房，于是巨大刚需就会提前释放，形成短期内供不应求的假象，从而支撑起了楼市的泡沫。
外地购房者也同样如此。先来的鲶鱼（外地人）引发楼市的泡沫效应之后，后来的鲶鱼（外地人）就会接踵而至，而且不加犹豫的买房。因为他们抱有同样的预期：未来还会有外地人源源不断的涌入，并做接盘侠。
在房价快速上涨的形势下，即使没钱的本地人或外地人，都敢借债或贷款去炒房。因为他们笃定楼市是只赚不赔的生意。这样外地人和本地人之间就会形成互炒，外地人和外地人之间也会形成互炒。本地人和本地人之间同样会形成互炒。这三股力量相互倾轧，交互炒作，就会持续催生楼市泡沫不断放大。
高房价的症结就在于此。
在对全国各地人购房没有限制，甚至鼓励的条件下。我国任何一个城市的住房，理论上都面对的是来自全国各地的购房者。这就导致了市场供需的严重失衡。无论一个城市盖房的速度有多快，都无法填平外地人源源不断，永无止境涌入购房的“预期黑洞”。房价只有持续地高涨。
比如北上广深一线城市，面对的是来自全国各地的有钱人购房。所以他们的房价最为坚挺和高昂。
其次就是省会城市，他们主要面对来自全省的有钱人购房，同时依然存在来自全国各地购房者涌入购房的预期。所以省会城市的房价也非常的稳健。
即使到了小县城。仍旧存在房价上涨的预期。因为面对的依然是超出本县城居民范围的，来自全县各个农村的有钱人购房。同时还存在来自附近县城的外来购房者。照样能形成炒房机制。
如果这个县城距离更富有的地市或省会比较近，还会出现反向购房的现象。就是在地市或省会买不起房的居民，会去临近的县城买房。这就会造成县城住房市场也发生“鲇鱼效应”的紧俏现象。从而进一步助推县城房价的上涨。
最后，一线城市房价的高涨必然带动二线城市房价的上涨，二线城市又会带动三线城市的上涨。最终的结果就是，几乎所有的城市在20年当中都出现了房价较快的上涨现象，罕见有暴跌或持续下跌的。
最近很多二线城市放宽落户条件，吸引外地人口迁入。也是在稳定楼市的预期。
假设不存在全国有钱人到首都购房，全省有钱人到省会购房，进而引发更多外地人涌入异地城市的购房潮，最终稿形成巨大的“预期黑洞”，房价就不可能持续上涨并坚挺不落。
土地也不可能拍出天价，而成为高房价的表象因素。
因为，如果没有外地人购房形成的“预期黑洞”，没有潜在的市场刚需，土地就不可能拍出天价。反之，即使土地价格不高，而存在巨大的外地人涌入购房的预期，那么房地产商也会按照供求关系定价（即买的人多必然随行就市提价），而绝不会发善心按照土地成本定价。
一个城市住房本来应该主要面对当地居民，但实际是面对来自全国各地的消费者。有些城市为吸引购房者甚至还给予购房落户优待，进一步引导全国各地消费者涌入异地购房，导致供求市场严重失衡，房价岂能不持续高涨。
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