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本文来源：栋察楼市
每日一条：
省“十四五”营商环境建设规划编制工作即将开启，即日起面向社会各界征集意见和建议。即日起至10月30日，可登录辽宁省政务服务网、辽宁省营商环境建设局部门网站、“辽事通”手机APP进行留言。
在新政发布后首日的毫无进展之后， 9月8日，沈阳新政落地迎来突破性进展，公积金与税务部门相继对落地情况作出回应。
沈阳市公积金:
根据沈阳市房产局等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》（沈房发〔2020〕14号）第八条“严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和‘首付贷’。”规定，我市职工购买商品房使用住房公积金贷款比例从2020年9月6日起执行该政策，政策执行以备案合同签订时间为准。
辽宁省直公积金：
根据沈阳市房产局等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》（沈房发〔2020〕14号），在与沈阳住房公积金管理中心沟通后，将省直中心商品房贷款首付比例调整如下:
严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首套商品住房的认定标准为，借款人及共同申请人无住房公积金贷款记录、无住房商业贷款记录的为首套商品住房。
本通知即日起执行，具体以备案合同日期为准。
办税大厅咨询窗口：
9月6日之前如果在房产局已经受理的二手房交易可能由于个人原因手续未交全的、当天未办结导致之后办结的，还按原程序办理，9月6日之后，从9月7日开始受理的均按照五年办理。两年政策已经取消，到9月6日截止不再执行，恢复至五年原有政策。沈阳再无满二一说，五年以内均涉及增值税5.3%，个税全额1%或差额20%。以到窗口办理二手房的时间为准。
但是，目前流传着一种声音，那就是该政策并未盖章，虽然通过电话咨询得到了以上的答复，但是后期仍有调整的可能。我们可以静候正式文件的下发。
点击上图进圈子一起详聊沈八条落地之后！
新政逐步落实之后，各方反应如何？我们总结了市场上的一些声音和反馈。
已经有9月6日后办件市民接到通知，需要补缴税费。
某偏改善项目置业顾问表示，洋房产品大部分客户的首付都比较多，需要补缴首付的占10%-20%。但是，如果这种情况出现在刚需购房者身上呢？哪怕是刚改的置换客户，也会遇到不小的难题。
网友表示对政策的部分内容很满意，有规范市场的作用。也有网友表示，学区房的抗压能力会比较强，打算换一套学区房。
首次改善的购房者，如果已经卖掉了旧房子，正在持续寻找新房，那么他们的首付预算就面临着调整，已经有不少的网友和朋友们，反应自己遭遇这一尴尬。还有中介反馈，近两天，正在进行中的交易不同程度存在着毁约的情况。
中介暂缓交易 进入谨慎收件状态
“看你房源状态吧，不是满五唯一，我们建议你先不要着急挂”，一位中介工作人员这样说。
笔者咨询了几个沈阳比较知名的中介连锁机构，得到的答案大同小异，多数中介的交易行为都被迫按下了“暂停键”，部分中介在收件方面态度也十分谨慎，“不是满五唯一，现在出手可能会比较困难，建议你再持有一段时间吧”，是大部分中介对业主的回复。
据贝壳工作人员吐露，目前中介机构也在观察新政带来的影响，预计9月成交可能会出现波动。
百姓：不买房，钱如何保值？
股市的韭菜刚被割完，楼市又出严厉调控，钱怎么保值呢？新政一出，很多中产阶级瞬间进入了焦虑状态。
很多家庭年收入在50-100万左右的中产阶级对新政都非常敏感，究其原因，还是在这部分人群眼中，投资房地产是财产保值增值的唯一途径。
“完了，我手里三套房子，都不满五年，可能一套都卖不了了，被套牢了”，小吴这样说，但是转瞬又道，“没事，反正房价不可能降，大不了多持有几年”。在她的置业逻辑中，自己手中所有房产几乎都能给自己带来年化约10%的财产增值，这是很多保本保息的理财产品所达不到的高收益，所以，有钱一定要买房这个想法，已经深植于心，不会因任何政策的变化而改变。
对于这次政策的出台，她认为，“上有政策，下有对策，想买怎么都能买，等稳定一下，看见合适的房源，我还会继续增持的”。也许，沈阳很多中产阶级都和小吴有着同样的投资理念，这也是为什么，即使政策不断收紧，资金依旧会流入房地产的根本原因。
最后一根稻草，还没有出现
随着新政中关于增值随、公积金等内容的不断落定，我们对于新政的影响范围和影响程度有了大致的判断。但是，请不要忘记，还有重要的一点，没有尘埃落定。那就是：商贷首付的认定方式！
如果说公积金二套首付调整至50%已经对不少购房者产生了影响，那么，商贷对于二套的认定方式，将会影响更多的购房者。认房还是认贷？还是认房又认贷？
从今天省直公积金的认定方式中，我们还发现了令人冒冷汗的一点，那就是：曾经的商贷记录，也会作为公积金二套的认定依据。那么......曾经的贷款记录，无论是公积金还是商贷，会不会作为商贷二套的认定依据呢？这一点的影响波及面非常之广，是栋察楼市提醒大家需要格外关注的。
沈阳的房子还能买么？
最后，简单的一句话，沈阳的房子还能买么？
刚需购房者，该买就买，毕竟有刚性需求，就算未来有置换的需求，增值税的五年，也是早买早度过。
改善购房者，建议等待2-3个月，年底，或将是抄底的不错机会，毕竟各家开发商的年终任务需要冲刺，而市场对于新政的反馈，也需要2个月左右的时间来验证。
投资购房者，先等等吧，新政主要限制的就是你们啊！建议投资购房者的观望周期较改善购房者的再长一些，明年开春，我们再看吧！
延展阅读：来自“楼市灼见”
“沈八条”落地，对购房者影响已现！
9月6日，沈阳房地产圈度过了一个不平静的周末。“沈八条”的出台，不止本地媒体，全国不少房产媒体都写了关于此次政策的分析。
简单梳理一下，其中与我们购房者直接相关、且关系重大的内容有：
1、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。
2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。
3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
1
出台背景
简单回顾下政策出台的背景——
7月24日，国务院副总理韩正主持，召集北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市进行房地产座谈。
沈阳位列其中。
8月26日，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被叫去参加了“工作会商会”；
沈阳位列其中。
这之间的时隔仅仅1个月。
短短一个月，几十个城市被约谈，足见国家对房地产管控的重视和力度。总体目的非常明确，坚持“房住不炒”。
那么，被约谈并及时出台调控政策的城市都有哪些特点或者说共性？很明显，房价上涨或是土地市场热。
以沈阳为例，各项数据都在表明沈阳房价正在上涨——
8月，1~8月沈阳新建商品房成交均价出炉，均价11837元/平，同比上涨13%；7月，沈阳市7城区新房价格破万，二手房价格同比上涨10.3%；6月，沈阳市二手房挂牌数量突破12万套，同比2019年1月数量上涨600%。
如此，此次政策出台用意不言而喻了！
2
对新房影响
事实上，沈阳近几年针对房价上涨出台了不少限制政策，但此次的沈八条最为严厉！
特别是此次。其中包含严格执行首套房不低于30%的规定，二套房的首付比例提升至50%，首付款一次性支付，不许分期以及首付贷。
这其中，禁止分期和首付贷，这一条直接参照一线城市的标准。而首付提高，虽然只针对二套房，却也降低了杠杆，但对真正刚需的购房者伤害不是很大。
总体来讲，新政的执行还是在维护房地产的稳定，对投资房地产的购房者或炒房客影响较大，但对于购房居住的真正刚需者影响不大。
不过，这其中也存在一定问题。就是当下多为改善住宅的购房者，很多人需要先付首付款买改善住房，再换掉手头的现有住房补齐房款。此次政策一出，可能按原计划支付的首付款就会不够，如果不想先卖掉手头房子，可能房款就会受到一定影响。
3
对二手房影响
那么，另一种改善方式就是要先处理掉手头的二手房，那么这就涉及新政中的“二手房交易”影响。事实上，相比于新房，此次“沈八条”的内容中，“二手房交易增值税由满2免税改为满5免税这一条”，似乎引起了更大反响。
首先，这条政策对于购买新房的人群影响不大，因为本来就是限售五年，增值税免征年限是否提升和他们并无关系。
但对于购买二手房的人们影响就比较大了。在沈购买二手房2年限售，原来的增值税免征年限也是2年，新政出台后提高至5年后，如果想过限售期将房子卖掉套现，还要额外付出5%的增值税。
这一政策会带来什么影响？笔者认为，首先会一定程度地降低二手房的流动性。今年以来，沈阳二手房挂牌量激增，甚至一度登上热搜，《楼市灼见》此前也对此发表过文章《半年时间，沈阳二手房暴增95%，楼市到顶了？》。而此次，一旦沈阳的二手房被限制5年才免大税，必然有一部分人选择“握住”手中的房产，因此流通的二手房数量或许会减少（具体还要看执行后几个月观察），如此将合理规避投资客炒房，这也符合中央“住房不炒”的预期。
其次，此政策一出将减少二手次新房对于新房的冲击。据了解，目前全国城市都在陆续推出这个普及性的政策，这意味着：新房在未来3年到5年内开始成为改善群体的唯一选择。
第三，对于投资型购房者来说，增值税免征年限调整至5年，意味着在出让不足5年的二手房时，要承担巨额税费。以一套总价100万的房源为例，5年内出让，需缴纳约5.3万转让增值税，加上其它税费，二手房可能不再具备“性价比优势”，部分房主势必推迟交易计划，以享受“满5”的税费减免政策。可以说2年改5年，意味着投资收益周期增加，投资风险同时增加。
第四，老破小学区房或再度火爆。此政策一出，原本竞争力极强的满2次新房将大大受伤，而满5的次新二手房，突然吃香了。但这部分房源并不足以支撑学区房的购买需求，因为新建学区房近几年才火爆起来，满五年的学区房在沈阳恐怕不多，因此不受限制的老破小学区房或再度火爆起来。
4
最新进展
从文件上看，规定新政自印发之日起执行，参照落款日期就是9月6日。但就目前而言，上述各部门还需要时间，相关细则还未出来。
但笔者了解到，可以肯定的情况是目前已有银行对于二套房贷停止接件。据栋察楼市最新消息：9月6日之前如果在房产局已经受理的二手房交易可能由于个人原因手续未交全的、当天未办结导致之后办结的，还按原程序办理，9月6日之后，从9月7日开始受理的均按照五年办理。两年政策已经取消，到9月6日截止不再执行，恢复至五年原有政策。
关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号
新政重点：
1、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。
2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。
3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
4、竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
9月6日，沈阳市房产局发布关于联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》。
按照党中央、国务院决策部署，经市政府同意，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局、国家税务总局沈阳市税务局、沈阳市金融发展局、沈阳市市场监督管理局、沈阳市城市管理综合行政执法局、中国人民银行沈阳分行营业管理部、沈阳住房公积金管理中心等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提出了管控土地出让价格，加强房地产项目竟配建管理，全面加快项目建设，切实增加市场有效供给，严格执行差别化信贷和税收政策等措施，对于保持我市房地产市场平稳健康发展将发挥重要作用。
一、严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
二、制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。
三、房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。
四、土地、建设管理部门加强工作联动，对已出让的住房用地，建设管理部门应要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间。对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况。
五、对房地产开发项目，在取得土地成交确认书后，企业可以整理场地、设置围挡，并按照基坑支护和土方开挖、地下主体工程施工、正负零以上工程施工三个阶段办理项目开工手续，促进项目早日开工建设。
六、依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。
七、以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。
八、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
本通知自印发之日起执行。
「沈阳」再无满二 “沈八条”一刀切 9月6日之后交易满五才免大税！一句话：沈阳的房子还能买吗？
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