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地产八卦女说
前两天深圳出台“三价合一”，宣告了高评高贷成为历史，低首付难做了 ，税费也增加了一部分。部分炒房客和刚需会受影响 ，深圳楼市，也由此进入价值分化行情。
那么，对于买房这个事儿，在两荟和石九大结束后的新时代 ，我们应该怎么看待 ？
1.宏观行情
很多人说， 买房少听宏观动态政策走向， 9成9 跟你无关，这真的错了。
宏观政策不能不关注，只是我们身处的格局，决定我们看不到未来政策走向和未来政策力度，或者本身拥有的资本力量太小，所以觉得关注了也没多大作用。
其实对于某些高人而言，关注宏观政策正是其资产大跃进的成功之道。例如恒大许家印，在2015年的时候因为看准降息降准的政策苗头出现，在房地产业一片哀嚎的时候宣布大跃进，48天内拓展100个项目，结果成功赌对时局，最终与万科、碧桂园上演地产“钱三强”大格局。
▲2015年5月，许家印下令大抄底，争取在48天内大上100个项目。
因此，对于宏观形势，你不关注，你也就放弃了让自己打开大格局的一个窗口，甚至因此无端遭受损失。 以2016年9月份“房子是用来住的”的表态为例， 正是大家不关心宏观政策，结果在9月份以后，还在环京买房子的人都被套住了。
因此，在两荟和石九大结束后，对于目前的宏观形势，我的判断和理解是：
（1）民生和经济将是接下来的工作重心， 房地产作为稳定社会经济的基石，国家不会再一次允许房价出现大涨大跌。 因为房价大涨必然会导致社会资金流向房地产领域，这不利于当下扩大内需和“国产替代”战略的实施。同样的，大跌也不现实，毕竟大多数家庭值钱的财产也就是房子了（环京有政策和资金扶持，所以民间感受还好，痛苦的多是炒房客）。
（2）一二线和强三线的房产价格，不会有太大涨幅，但房子会越来越难买。 商品房不商品，转向政策计划性按需分配是大势所趋。
（3）后续十年，社会福利会大幅度提升，基层老百姓的生活水准与福利会得以大幅度的改善， 尤其是三四线城市，基础设施建设会逐渐完善。人手一栋、见天见地的乡村宅基地模式，与上下紧凑、高楼大厦的城市商品房模式，将会相映成趣。
（4）中央把陆皓这位当前最年轻的部级官员放到自然资源部做首任部长是有深意的： 环境治理与经济可持续发展将是时代的主旨，绝不可低估中央的决心。 所以从这方面看，海南房产特别是海景房，因为限制填海将会越来越稀缺；其他在景区里建设的商品房项目，也会大概率被叫停。
（5） 房产税在最近五年征收的概率不高 ，即使征收也必须以不同的区域实施不同的税率与标准，所以，最好将房产布局在不同的省份，避税；
（6）不要担心上海和广州会被深圳和杭州取代。 上海在全国的政治布局中有其独有的作用，这是深圳与杭州所不具备的 ； 广州作为华南交通中心，虽然在近十年输掉了与深圳的城市战争，但随着 国家对制造业的重视、对金融业的打压，拥有广大腹地的广州极有可能会再度崛起。
（7） 城市群战略是什么？本质上是城市的扩大化。 在集权的中央领导下，中国将会兴起规模恢弘的城市扩张，在 20年内，中国60%的人口将会住在三大城市群与二十多个省会城市中，这些城市大都将拥有千万以上的人口，城市面积将持续扩张。
不要动辄拿欧美逆城市化作为借鉴， 欧美国家都是种植园起家，认为宽阔的郊区更有自我拓展的空间。 而 亚洲人更重视人际关系也更勤奋，城市作为效率中心，与人打交道方便快捷。因此，从这方面看， 亚洲城市的规模必定会超越欧美城市的规模 （中国人非常喜欢便捷、热闹的生活，所以那些必须靠私家车才能出入的小区，即便再昂贵、再豪华，将来也会跑输大盘。这是同一个道理）。
（8） 目前的限购限贷限售政策，起码还将维持三到五年 ，所以不要期望政策会再度出现大幅波动。
2.买房心态
（1）买房是花钱消费，但更是投资储蓄。你每月还的房贷，等同于每月存钱，让你有压力，但也更有干劲。
（2）每个人第一次买房子都很害怕，毕竟背了“一辈子”的债务。因此你要坚信你这一辈子挣的远不止这套房，在签合同的时候，你才不会害怕犹豫。
（3） 说买房子不是时机问题而是心态问题的，绝对是鸡汤，光政治正确没啥用。 买房子就是时机问题，因为大部分人的赚钱能力是逐渐固化缓慢增长的，而房价相对来说是暴涨的 。
（4）年轻人买房三部曲：选择一个城市读大学——选择一个城市工作——选择一个城市买房。很多人都习惯于同一个城市，所以为了避免选择困难症，从高中阶段，年轻人就应该有比较广阔的视野，有自己心仪的学府和城市。当然，选错了也不要紧，人生处处是选择。
（5） 花钱容易赚钱难，所以买房这事儿，谨慎一点不为过。 不要冲动，冲动吃大亏。一定要有合同意识，任何口头承诺，不及白纸黑字！
（6）年轻人，如果有买房的打算，一定要学着自己去买，这是走向成熟的必经阶段之一。经过种种努力，买了房不一定有安全感，但是一定会有成家的希望。
（7）现阶段买房，请做好长期接盘的准备，不要老想着升值了就卖。要知道， 买房最大的风险不是崩盘，是政策风险导致的流动性锁死。 崩盘大不了一起死，政策风险因城施策可是各个击破，房价虽然没崩，但你想卖也卖不出去。
（8） 买房的正道，是从商业的角度，依据城市基本面进行长期投资。 买房本身是一项重大的决定，再加上交房、拿房产证的时间，本身就不具备短线投资的基础。如果买房人一开始就对楼市存在错误的观点，认为可以走短线赚快钱，比如压房改票卖给第三人等等，那么他绝对要冒很大的风险。 实际上2017年3月以来京、津及环京廊坊等地的新购房者，被全部短线套牢。部分唐山短线投资者，甚至包括大批房产中介。
（9） 城市分为一二三四线等几个明确的阶层，房价因此也分阶层，是相对合理的市场表现；一个从三四线城市来到一线城市的人嚷嚷说买不起房，就是想要跨阶层了，从这方面说， 大多数外地人买不起一二线城市的房子，很难说是泡沫；大多数一二线的有房者换不起房，才是真正的泡沫。
（10） 买房相对于其他投资来说，是法律规定你有一个合法的低利率杠杆去撬动几百万的资产。 其他投资例如股票，就没有这个优势。所以请珍惜房票，滥用必定会使得杠杆效用大大萎缩。
（11）买房之前请扪心自问，是不是真的看上了这里，自己是不是真的负担得起。 买房最大的烦恼就是勉强。
（12） 买房不犹豫，卖房不后悔。 永远要记住： 中介关心的是成交，不是你的赚多亏少。
（13） 这个世界不是对努力的人善良，而是对方向感正确的人善良。
3.买什么房
（1）真正的好房子，一定是 面宽大于进深，赠送大于使用，院子大于房间。
（2）真正的高端物业，是不允许包阳台的。
（3） 儿童（小学生）是最有价值的人群，几乎每个家庭都在围绕着孩子运转，把最好的资源、关怀给孩子。所以 分析城市基本面，主要看两个指标：婴幼儿的出生率和小学生的增加率，能赢得这两个指标的城市，绝对是中国最有希望的城市。而买房的标准，也是学区第一，交通第二。
（4） 好的样板示范区不等于好的产品，但一定不会差太多 。
（5） 共享单车的出现，成功扩展了地铁盘的边界线。 过去一公里内有地铁站的楼盘才能称之为地铁盘，现在随时随地有车骑，三公里内都可以自称为地铁盘了，所以这些地铁盘的开发商应该感谢共享单车公司。
（6） 千金买房，万金买邻。 不管你花多少钱买的房，决定你生活质量的人是你的邻居，特别是住在你楼上的那位。
（7） 对于中国人而言，开放式厨房是最不实用的东西。
（8） 如果看不懂宏观政策和市场行情， 跟着城市的地铁规划买房，是既省力又省事的方法。
（9） 好房子的柜子，跟墙壁是融为一体的，不占空间，超强收纳。
（10）买品牌物业，大抵是安全放心的。
（11）卫生间比厨房重要，别问那么多为什么。
（12）买不起一线的房子，买二三线的房子！即使你在一线工作生活，二三线房子出租的租金，也能帮你在一线过得更好一些。永远记住，要先上车，才有换座位的资格。
（13） 如果你追求梦想，去一二线拼一拼当然很好；如果你认清现实， 觉得留在三四线踏实过活会更好， 又有什么不可以呢？所以不必过于摒弃三四线城市，如果你认定了自己在一线确实留不下，或者竞争实在太累， 回乡置业从来不是一个“无奈”的选择，而且国家对于三四线城市的基础建设也正在提速。
（14）为什么不要买商住 ：
1、产权只有40年，40年到期后续期可能要交钱，但70年产权住宅到期后自动续期，无需申请无需交钱
2、贷款只能贷5成，最长只能贷10年，利率上浮10%
3、交易税费高，不好出手
4、物业费高，一般在2.5元每平米以上
5、水电费高，商业用水商业用电，是居民水电的两倍以上
6、不能落户，不带学区
7、不能使用公积金贷款，也不能提取公积金
8、没有天然气
9、北京限制商住公寓交易，上海强制拆除商住公寓的隔层、上下水，政策越卡越紧
10、商住不是住宅，规划部门不强制保护采光权，以后被高楼遮了只能认命
11、北方的商住公寓供暖标准政府是不保障的，达不到温度只能去找开发商
12、商住公寓可以用来办公经营，所以你的邻居可以是公司、打印店、足浴店、大保健，晚上吵到你了还没法投诉，因为这不是住宅楼。
4.买房感悟
（1） 对于资金紧张的朋友，先买房后买车；对于资金宽裕的朋友， 买房之前请先买车 ，因为有车可以拓宽看房视野，更有助于了解城市格局。具体参见链接： 《 买房之前，请先买车 》。
（2） 每一个人生来都自带嫁妆或彩礼，它便是陪伴你成长的故乡或城市。 “君家何处住？妾住在横塘”，问的不仅仅是你的出生地，更是你出生地背后的城市价值。
（3） 随着三四线去库存基本结束，三四线房价也大幅上涨，进一步夯实了一二线城市的房价。 个人认为，如果连秦皇岛房价都涨到1.2万，北京大兴5万的房价根本不算贵。只不过房地产是政策市，太多人买不着而已。
（4）买房请记得按时还月供、按时交社保。请珍惜自己的信用和流水，这在未来会越来越重要。
（5） 这一个社会，没房子的人，无处安家； 有房子的人，却常常有家不回，特别是那些拥有大别墅的。
（6）不得不承认，多读点书，多攒点学历越来越重要。人才落户新政，人才是关键。
（7）国内租售比偏低是正常现象，因为租金不是国内房产价值的全部。落户、上学这些价值，并不会体现在租金里。
（8）对房子不敏感的人请记住，仅凭空置率去推断房子的供求关系是不准确的。要想知道房子是否稀缺，请直接去售楼处或中介门店。
（9）最后说一句： 人生最重要的不是房子，是借助房子这个时代——吃好、喝好、玩好，终究过上自己想要的生活。
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