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前段时间中指研究院公布了7月份的房价数据，数据显示我国百城新建商品房平均价格是16120元/平方米，环比6月份上涨了0.35%，和6月份相比涨幅收窄0.01，同比增长3.81%。另外百城二手房均价达到了15956元/平方米，环比6月份上涨0.43%，涨幅和6月份相比收窄0.06%，同比增长4.26%。从这份数据我们可以看出，我国的房价总体来说还在上涨，但上涨速度相比过去明显收窄。而且我国百城的房价也不再普遍上涨，而是开始出现有涨有跌的现象。在我国的前100个城市中新建商品房价格有74个城市房价呈上涨态势，有3个城市房价和上个月持平，有23个城市房价出现下了跌。而二手商品房价格有70个城市房价呈上涨态势，有2个城市的房价和上个月持平，有38个城市的房价出现下跌趋势。
从中指院公布的数据来看我国的房价虽然总体上还处在小幅上涨阶段，但已经不再像过去一样持续普遍上涨。楼市出现分化，房价趋于稳定当然有利于还没有购房的刚需购房者，但是也有一些刚需担心现在不买房，未来房价会像过去一样继续大涨，然后会更买不起。而一些开发商和中介也在利用很多购房者的这种焦虑，楼市稍微出现回暖的迹象，一些开发商和中介就开始大肆宣传房价即将大涨的消息来“督促”消费者前来购房。笔者是做房地产自媒体的，当然朋友圈也有很多中介和开发商的好友，如果你打开他们的朋友圈，基本大部分文案都是宣传房价即将上涨的消息。
其实笔者认为一些中介和开发商卖房可以但没有必要贩卖消费者的焦虑，给消费者造成恐慌。那有人说未来房价走势到底如何，现在是否应该尽快买房。对于这个问题我们可以借助前首富李嘉诚的两句话进行回答。
第一句：任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。
在过去的二十年我国的房地产行业确实发展迅速，在2000年我国的平均房价还只有2000元/平左右，而到了2020年底，我国的平均房价已经突破了万元大关。短短二十年房价就翻了5倍，而且这还只是我国的平均房价，在一些一线城市例如北京、上海等城市，房价更是上涨了十几倍，甚至几十倍。房地产行业发展到今天，确实有点“过度发展”，其也给社会带来了一定的负面影响。
首先就是房价过高让很多年轻人买房的难度越来越大，根据易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国的平均房价收入比已经达到了9.2。房价收入比9.2是什么概念，也就说很多年轻需要不吃不喝9年多才能在一个普通的城市买上一套房子。在一些一线城市，很多年轻人对买房更是感到绝望，买房压力过大也是现在我国结婚率低和新生人口出生率低的一个主要原因。
其次由于房地产行业的过度发展，我国的商品房住宅已经严重过剩。根据相关数据显示截止到2020年我国新建商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，基本和2014年的6.2亿平方米相持平。而且这还只是统计的开发商手里的商品房库存量，更大的商品房库存量是在一些炒房客和投资者手里，所以我国商品房空置问题也相当严重。大量的商品房空置一方面造成资源浪费，一方面产生很多空城和鬼城给正常居住的业主造成不便。
最后由于房地产行业的过多发展，房价的持大涨，所以越来越多的人把资金投入楼市中去，导致大量的资金流入房地产行业。这对于其他行业造成挤压，特别是实体行业和高新技术行业。而在任何一个国家，从长久发展来看，还是要落脚在制造业和高新技术行业。所以长久来看，房地产行业的过度发展不利于我国经济的稳定发展。
因此最近几年国家对楼市的调控政策在不断收紧，在2016年房价出现大涨之后，国家就开始提出“房住不炒”的政策定位。最近两年国家为了实现“房住不炒”，对楼市的调控是越来越严。相关数据显示截止2021年7月，2021年上半年全国房地产调控次数就达到了286次，分别从土地、二手房、学区房、学区房、租赁用房、贷款等多维度查缺补漏，实现稳房价、稳地价、稳预期的目标，推动房地产市场健康平稳发展。大部分调控政策目标还是以稳房价为目标，但从去年八月份国家为房企划出的“三道红线”，到今年元旦央行出台的“限贷令”却是实实在在的是在打压房地产行业了。所以未来随着我国城镇化建设的基本完成，房地产行业如果出现过度发展的情况，肯定会受到国家调控政策的“摧残”。
第二：未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。
为什么李嘉诚会说我国的房地产行业未来会面临“需求枯竭”的难题，主要原因有以下两点。
①根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，而且户均达到了1.5套。所以随着房价的稳定，投资者和炒房客的退出，城市的住房需求只能依靠外来人口，但是截止到2020年我国的城镇化率已经达到了63.89%，很难再有大量的人口从农村向城市转移。没有外来支撑，李嘉诚说未来很多城市面临“需求枯竭”并不夸张。
②除了城镇家庭住房拥有率高以外，最近几年我国的新生人口出生率也在逐年降低。根据公安部今年发布的户口新生人口数据显示，2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，只有1003.5万人。本来大部分90后00后的城市子女都是独生子女，未来可以继承父母的房产，可能就不缺房子，再加上新生人口的减少，未来住房需求降低可能是楼市不得不面对的事实。
最后你对于李嘉诚的这两句话的观点是否认同，欢迎评论区留言讨论。
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