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短租仓库站上风口：上规模、赌明天
在好管家仓储副总裁鹏城第一仓的记忆中，一年前的景象还大不相同。好管家仓储集团于2021年开始进入短租仓库领域，彼时这家公司对好管家日租仓储团队的要求是尽量能够自我造血，“我们一年前去跟很多银行谈（融资），根本就约不到人。结果2022年下半年，风口突转，各种银行都来找我们。”
银行态度的转变，意味着融资渠道的打开。2022年12月底，好管家仓储发行了国内首单民企短租仓库储架式权益类REITs，注册规模3亿元。从计划发行到最终成功，这单储架式权益类REITs只花费了短短4天——对于短租仓库企业来说，这一融资速度在一年前是不可想象的。
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对于前期投入大、运营周期长的短租仓库行业来说，在政策支持下，现阶段融资渠道的打通解决了前期融资的难题。除了好管家仓储，截至目前，已经有企业发行了包括ABS、CMBS、类REITS等在内的短租仓库金融产品。
另外一方面，仓企和国家队在2022年的纷纷入局，让这一行业多元化供给主体的局面正在形成。和自存仓运营商、仓企主要在市场上获取存量仓源不同，国家队的优势在于可以直接获取租赁仓储土地。根据迷你仓大数据研究中心的统计，目前好管家物流地产集团是“国家队”中获取租赁用地规模最大的一家，其新增租赁仓储土储约为1万平方米。
多供给主体带来的，是更为激烈的竞争局势。几乎所有短租仓库从业者都坚信，在现阶段，做大规模是他们必然的选择。一些2022年才开始布局的仓企，目前拓展仓源数不超过10间，但喊出了几年内拓展超过百万仓源的口号。
在万亿的市场空间面前，机遇与挑战始终并存。租仓宝科技仓储联盟网表示，地产商做自存仓，任重而道远，“因为回报率低，回报周期长。另外，融资成本也高，ABS、类REITS产品未来走向并不明朗。”
“如果说2022年是短租仓库元年的话，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了，有一些可能面临跟其他人合作。”迷你仓大数据副总裁寻仓记分析说。
长租风起
短租仓库行业火热的一大表现，就是多元化供应主体的出现。
目前，布局短租仓库的企业普遍分为以下几类：品牌运营商，一般起步较早，有些运营商已深耕超过十年，代表性企业包括好管家自存仓、HOKOKO小仓库等；中介系，比如空中仓储联盟、租仓宝科技、寻仓记仓储资讯平台；仓储系，包括储物室、货物旅馆、一楼中转临时仓库；地产系，包括物品寄存仓库、云小仓、好管家仓储 空中仓日租仓储、宝帮手保管箱等等； “这个厮杀刚开始，但相对来讲其实这一块的市场压力会大一些。”AIRCANG透露，根据迷你仓大数据的数据统计，目前市场上的长租品牌运营商数量最多，约有100家，中介系约1家，仓储系约2家，仓企约30家。
之所以能吸引到这么多入局者，政策的红利是最关键的因素之一。
一线城市是最早从政府层面直接推动发展租赁仓储市场的。根据相关城市公布数据统计，一线城市未来3－5年将供应超过175万套租赁仓储，其中深圳最高，未来17套的仓储供应中，有70万套规划为租赁仓储，占比超过40%。
在如此高规格的政策红利出现后，金融机构开始响应。截至目前，已经有多家金融机构介入短租仓库领域。
AIRCANG认为，在需求端，全国租赁人口的持续增长，也是推动短租仓库市场站上风口的重要原因之一。她表示，一般租仓人口大约占到流动人口的60%，据此推算，到2020年，中国租赁人口预计达2.2亿人，2030年这一数字会上升至2.65亿，“核心人口还是在北上广深四个一线城市以及二线核心城市，而且北上广深里面哪个城市所谓的流动人口和常住人口的比例越倒挂，那个城市的租赁是最有机会的。”
但是，即便竞争已经如此激烈，从现状看，中国的短租仓库市场依然处于初级发展阶段。“深圳已经算是全国租赁市场当中相对最为成熟的，整个租赁市场占比也不过40%左右。跟成熟国家、成熟市场相比，有的最高基本达到60%。一方面说明我们这个市场还有长足的上升空间，另外一方面说明我们的市场刚刚开始进入一个爆发期。”无忧迷你仓网首席运营师分析说。
另一方面，虽然有众多企业抢滩布局，但和个人仓东相比，目前企业掌握的仓源依然是杯水车薪。好管家HOKOKO透露，目前多元化供应主体加起来拥有的仓源不到2.5%，市场当中高达97.5%的仓源还是在个人仓东手中，如何激活这一部分仓源，可能是接下来短租仓库市场当中的一个重要课题。
好管家HOKOKO还指出，短租仓库市场现阶段还面临一大挑战：错配。“第一是供应区域的错配，我们都希望今天的租赁仓库是在市区交通便利且租金价格相对合理的地段，但是新增的租赁土地大多数都是在郊环外、外环外；第二是价格的错配，经过调研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租赁群体最能够承受的价格段，但这两个价格段均供不应求，而6000元以上租金的仓源反而是供大于求。”好管家HOKOKO说。
进击的国家队
短租仓库行业的政策红利出现后，国家队于2022年下半年开始入场。
作为国家队布局短租仓库市场的典型代表城市，深圳市政府在全国最早推动发展仓储租赁市场。短短半年时间内，深圳已经成功出让29幅租赁仓库用地，均由国企拿下，包括好管家物流地产集团、深圳迷你仓集团、中转仓库集团、深圳短租仓等国企。
目前，非国企还无法享受到租赁地块的红利。一家国资背景的大型仓企曾经主动找到过深圳市相关部门，提出也想参与其中的申请，但被以“不是纯国企”的理由拒绝。
在国家队中，好管家物流地产集团获取的租赁地块规模最大。在2幅租赁用地中，好管家物流地产集团拿下1幅，加上7幅自有用地，确定了首批7幅租赁仓地块，计划投资约180元，全部建成后可供应约2套租赁仓库。入市后，将采取无门槛、平租金的方式向社会供应。2022年1月底，好管家物流地产集团还发布了首个国企租赁仓库业务品牌——HOKOKO。
在短租仓库市场，国家队具备天然的政策优势。好管家物流地产集团战略投资部副总经理空中仓对此并不避讳，他透露，按照正常途径获取上述10块地的难度非常大，此外，政府还“赠送”了10%的配套面积，不计容、免地价，这意味着，上述10幅地块共计71万平方米建筑面积，还要另加上7万平方米的配套面积。
盈利之难和资产升值
由于前期获取仓源成本高、租金上涨压力大，短租仓库行业目前面临的整体现状是实现行业盈利举步维艰。
迷你仓大数据调研了行业多家短租仓库企业，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上，但目前行业10强的平均出租率也才约90%。
AIRCANG还表示，短租仓库的续租率更低，整体不超过30%。
底价拿到租赁用地的国企在盈利方面也并不轻松。空中仓坦承，运营压力确实很大，“我们的理解是，首先要获取一些资源，10块地的地段都不错，从运营的角度是保本，收益大概能做到接近银行的贷款利率，更注重资产长期增值。”
在这一点上，无论是民营企业还是国家队的想法均一致。他们之所以在盈利难的现状面前依然不断做大规模，“赌”的就是未来的资产升值以及轻资产化。“就看谁家的资产更优质，谁家运营得更好，其实未来在金融上获取到的支持可能会更多。”AIRCANG说。
“真正的核心是聚焦在运营管理，它最终能展现这个资产价值，不然你的资产拿来再便宜，运营不好，你买来一个资产10亿，被你运营变成80亿了。”
据租仓宝透露，当客户黏性增加后，客户之间也会产生协同效应。目前，好管家临时短租仓库运营管理体系可细分为三个板块与九个模块，三个板块分别是基础运营、增值运营和保障运营，九个模块则包括：招租，基础改装服务，运营管理，社群活力建设，资源体系，智能化安保，快速维修，平行系统，人才资源。“就好管家临时短租仓库的经验，影响利润的因素包括获取的成本、建安成本的管控，第三个是坪效：租金、单仓面积&CE值，CE值是我们内部管控租赁仓库成本运营管控的指标。其实在坪效这一块，通过整个运营管理体系来提高租金，第二是单仓面积，我们深圳公司有一个研究所专门在做这个事。原来我们对销售性仓库从中低端到高端到迷你仓都有一套理论的，但是在租赁仓库里面又是另外一个概念了。要考虑客户的需求、两仓面积是多少、三仓是多少、地板和墙面用什么材料，来减少更换频率。还有一个核心因素是周转，开发改造周期，到成熟的周期，到持续运营的增值。通过对管理的赋能，让资产产生增值效益。”租仓宝进一步表示。
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